Accendere un mutuo

Il mutuo è un contratto con il quale una parte, detta mutuante (di solito una banca), trasferisce e consegna una determinata quantità di denaro (o altre cose fungibili) a favore dell'altra, detta mutuatario, che ne acquista la proprietà.

Alla scadenza del termine convenuto, il mutuatario dovrà restituire al mutuante altrettante cose della stessa specie e qualità (cosiddetto “tantundem eiusdem generis et qualitatis”), normalmente maggiorate di interessi corrispettivi (costituiscono il guadagno della parte mutuante).

Il contratto di mutuo di per sé non è soggetto a particolari oneri di forma, sennonché nella visione del legislatore del 1942, per il perfezionamento dello stesso è necessaria la dazione materiale del bene (si parla di contratto a perfezionamento reale in contrapposizione ai contratti consensuali).

Il prestito è spesso assistito dalla prestazione di una garanzia reale chiamata ipoteca.

La sussistenza dell’ipoteca garantisce il creditore in caso di inadempimento, consentendogli di richiedere la esecuzione forzata del bene che ne è oggetto con soddisfazione a preferenza degli altri creditori sul ricavato della vendita.

Detta garanzia si costituisce mediante iscrizione nei registri immobiliari, pubblicità per la quale si richiede la forma notarile.

Con riferimento alla scelta del mutuo il richiedente dovrà tenere conto:

- Degli interessi: Il tasso degli interessi è indicato in termini percentuali, può essere:

fisso, quando è convenuto nella stessa misura per tutta la durata del mutuo. Chi sceglie avrà rate costanti che non subiranno modifiche e variazioni;
variabile, quando è determinato con riferimento a parametri di indicizzazione mutevoli che vengono determinati con criteri di obiettività e certezza, come ad esempio l'Euribor (quotazione media di tassi variabili rilevabili con criteri di obiettività sul mercato finanziario della U.E.) o il tasso BCE (fissato dalla Banca Centrale Europea). Chi lo sceglie sarà esposto alle variazioni di mercato del tasso di riferimento;
misto in cui, a scelta del mutuatario, anche più volte durante il contratto, il tasso di interesse può variare da fisso a variabile o viceversa. Alcune tipologie di mutuo a tasso variabile prevedono un tetto di interesse massimo che non potrà essere superato, oppure un tasso minimo sotto il quale l'interesse applicabile non potrà mai scendere;

Il tasso di mora, superiore a quello ordinario, viene applicato in caso di mancato o ritardato pagamento di una rata, per il periodo in cui la stessa non viene pagata.La legge 108/1996 prevede che i tassi di interesse, anche di mora, applicati ai contratti di mutuo non possono superare soglie massime di valore stabilite periodicamente.

- Durata: La durata del mutuo concordata viene sviluppata in un piano di ammortamento, cioè il piano dettagliato di rimborso del mutuo calcolato rata per rata.
I piani di ammortamento più lunghi, che consentono di avere singole rate di importo minore, corrispondono ovviamente anche ad un più elevato importo di interessi versati alla banca.
Nella scelta della durata del mutuo si deve pertanto valutare principalmente la propria capacità di adempimento, potendo e dovendo sempre programmare con prudenza i propri investimenti, in base alle proprie esigenze e alle proprie capacità economiche attuali e preventivabili per il futuro.
Il piano d'ammortamento più diffuso è quello "alla francese": si inizia pagando nella rata una quota maggiore di interessi che poi via via diminuisce fino all’ ultima, composta quasi unicamente di capitale.
Qualora si scelga un mutuo a tasso fisso, il piano di ammortamento non potrà variare durante la durata del finanziamento, mentre nel caso di mutuo a tasso variabile il relativo piano di ammortamento potrà subire le variazioni dovute all'oscillazione del tasso di interesse.

- T.A.E.G. (tasso annuo effettivo globale): definibile come il costo totale del credito a carico del consumatore espresso in percentuale annua del credito concesso. Il T.A.E.G. comprende oltre agli interessi, tutti gli oneri da sostenere per accedere al credito e rappresenta la media ponderata del costo del mutuo.

IMPOSTA SOSTITUTIVA

I finanziamenti bancari a medio-lungo termine (tali intendendosi quelli programmati per un periodo minimo di 18 mesi), a richiesta sono soggetti all’imposta sostitutiva prevista dall’art.15 del D.P.R.601/1973.

In base a tale normativa la banca, quale sostituto di imposta, tratterrà direttamente dall’erogato la somma dovuta all'erario, provvedendo poi a versarla a quest'ultimo.

L’imposta sostitutiva opera con modalità differenti:

nel caso di mutui contratti per l'acquisto, costruzione o ristrutturazione di una casa qualificabile come "prima casa”, è possibile usufruire di un regime di imposta sostitutiva agevolato pari allo 0,25% sull'importo del mutuo, anziché pagare le ordinarie imposte di bollo, registro ed ipotecaria. Inoltre il mutuo contratto per la prima casa consente la detrazione dalla dichiarazione dei redditi del mutuatario degli interessi e di alcune spese del contratto, entro certi limiti ed a certe condizioni.
se si tratta di mutui contratti per l'acquisto, costruzione o ristrutturazione di una casa non qualificabile come "prima casa” al contratto si applica un'imposta sostitutiva nella misura del 2% sull'importo del mutuo.

DETRAIBILITA’

La legge prevede la detraibilità fiscale di una parte degli interessi passivi e degli oneri accessori (tra cui anche l’onorario notarile) pagati per mutui ipotecari contratti per l’acquisto di immobili da adibire ad abitazione principale.

La detraibilità è ammessa anche per i casi di costruzione o ristrutturazione dell’abitazione principale.

Si consiglia comunque di consultarsi con il notaio di fiducia o altro esperto fiscalista per orientarsi sulle condizioni e le modalità della detrazione.

Per ulteriori chiarimenti si rinvia alla guida sul “Mutuo informato”:

https://www.notariato.it/sites/default/files/Mutuo_Informato_0.pdf